Россия Банкы аккредитивлар белән ипотека һәм өлешле катнашу килешүләрен яңадан тапшыру куркынычлары турында кисәтә
Россия Банкы төзелә торган торакны сатып алганда сатып алучылар өчен куркыныч тудырган яңа схемаларның барлыкка килүен теркәп бара.
Кайбер банклар төзүчеләр белән берлектә заемчыларга ипотека биргәндә өлешләп төзүдә катнашу килешүләрен тәкъдим итәләр (ДДУ), алар буенча фатир өчен акчаның бер өлеше эскроу хисабына түгел, ә аккредитивка урнаштырыла. Банк бу акчаларны кулланудан өстәмә табыш ала, аның бер өлешен төзелеш этабында ипотека ставкасы буенча ташлама рәвешендә заемчыга бирә ала. Банк ипотека бирсен һәм сатуларны арттыруны тәэмин итсен өчен, төзүче бу схемага ризалаша ала.
Бу схемада гражданнар өчен куркынычлар, дәүләт тарафыннан 10 млн сумга кадәр иминиятләштерелгән эскроу счетларыннан аермалы буларак, мондый аккредитивтагы акчалар бөтенләй иминиятләштерелмәгән булу белән бәйле. Аккредитивта акча яткан банкның лицензиясе кире алынган очракта, кеше акчадан коры калырга мөмкин, шул ук вакытта ипотека кредиты буенча банкка тиешле булып кала һәм фатирын югалтырга мөмкин, чөнки ДДУ фактта тулысынча түләнмәгән булып чыга.
Моннан тыш, төзүчеләр төзелеш этабында торакны аффилир затларга саталар, алар белән базар бәясеннән берничә тапкыр түбәнрәк бәягә ДДУ төзиләр, һәм бу акчалар эскроу счетында урнаштырыла. Чигерелгәндә (цессия барышында) кеше чын базар бәясен түли, ләкин ДДУ буенча таләп хокуклары белән бергә эскроу счетын ала, анда фатирның беренчел (түбәнәйтелгән) бәясе генә, ә аерма шунда ук төзүче белән аффилир сатучыга китә һәм эскроу счетына бөтенләй кертелми.
Төзүче дефолты булганда, бу очракта кеше куркынычларга тарый: төзүче үз йөкләмәләрен үтәмәсә, бу фатир өчен түләнгән акчаның күп өлешен югалтуга китерәчәк (сатып алу вакытында түләнгән реаль бәя һәм эскроу счетындагы акча суммасы арасындагы аерма).
Россия Банкы мондый схемаларда өлешләп төзелештә(1) катнашу турындагы законда салынган база принципларын бозуны күрә, аларда, гражданнар өчен куркынычларны минимальләштерү өчен, ДДУ счетларыннан файдаланып, төзүче тарафыннан гражданнарның акчаларын җәлеп итү каралган була.
Мондый схемаларны кулланган банклар һәм төзүчеләр, асылда, кешеләрнең белемсезлегеннән файдаланалар. Аерым алганда, законда акчаның кайчан эскроу счетына күчерелергә тиешлеге төгәл күрсәтелмәгән, ә аның килешү нигезендә, ләкин йортны файдалануга тапшырганнан соң гына булырга тиешлеге күрсәтелгән. Практикада бу формаль рәвештә килешү төзергә мөмкин дигәнне аңлата, акчалар йорт төзелгәнче берничә ел дәвамында иминият сагыннан мәхрүм калачак, яки акчаларның бер өлеше эскроу хисабына юнәлтелмәячәк. Шул ук вакытта кешеләр үз өсләренә алган куркынычларны аңламаска да мөмкин.
Россия Банкы мондый практикаларны рөхсәт ителми дип саный һәм үз позициясен кредит оешмаларына җиткерәчәк (шул исәптән күзәтчелек диалогы кысаларында да). Банкларга өлешле төзелешне сыйфатлы банк белән тәэмин итәргә һәм төзүчеләр һәм юридик затлар (шул исәптән аффилир затлар) арасында төзелгән өлешле катнашу килешүләрендә күрсәтелгән бәягә (базар булмаган шартларга) игътибар итәргә кирәк.
Россия Банкы якын арада Стандартлар комитетын оештыру эшен тәмамларга планлаштыра, анда беренче мәсьәлә ипотека стандартын кабул итү булачак. Анда кешеләргә билгеле катлаулы һәм куркыныч ипотека продуктларын мәҗбүриләүнең рөхсәт ителмәве турында күрсәтеләчәк. Мәсәлән, заемчы счетында заем акчаларын тоту вакыты буенча чикләүләр эскроу счетына күчерелгәнче (шул исәптән аккредитивта) ипотека заемчылары мәнфәгатьләрен яклау стандартының бер өлеше булырга тиеш. Стандартны үтәмәү очрагында законнарда каралган мәҗбүри чаралар кулланылачак. Әгәр банк тулы булмаган һәм (яисә) ялган мәгълүмат бирә икән, Россия Банкы мондый продуктларны сатуны туктатып тору өлешендә 192-ФЗ(2) номерлы федераль законны куллану мөмкинлекләрен караячак.
Моннан тыш, Россия Банкы тарафыннан торак бәясен комиссияләр хисабына (аккредитивлы схемаларны куллану аша ничек туры яки читләтеп) арттырып җибәрүгә юнәлдерелгән җайга салуга үзгәрешләр кертү мөмкинлеге карала (LTV(3), капиталның җитәрлек булуы нормативларын һәм аларга макропруденциаль өстәмәләрне исәпләгәндә куркыныч коэффициентлары, перспективада – МПЛ(4). Бу мондый куркыныч кредитлар бирүне чикләячәк. Шулай ук LTV хисаплаганда банкларның күчемсез милек бәясен дөрес бәяләвен күзәтчелек тикшерүе үткәреләчәк.
Шулай ук Россия Банкы Россия Хөкүмәте белән ипотеканы дәүләт ярдәме белән бирү кагыйдәләренә үзгәрешләр кертү мөмкинлеге турында фикер алышырга ниятли, ул үзгәрешләр төзүче оешмалар тарафыннан мондый схемаларны кулланганда ташламаларны мөмкин итмәүне күздә тота, шул рәвешле ипотека алучыларның мәнфәгатьләрен дәүләт ярдәме белән яклаячаклар.
Бер үк вакытта Россия Банкы Россия Төзелеш министрлыгына 214‑ФЗ номерлы федераль законга югарыда тасвирланган схемаларны тормышка ашыруга комачаулый торган үзгәрешләр кертү мөмкинлеген карау тәкъдиме белән мөрәҗәгать итүне кирәк дип саный.
Кешеләргә ДДУ килешүләренә, ягъни эскроу счетларына акча кертү тәртибе һәм вакыты турында әйтелгән өлешкә игътибар итәргә киңәш итәбез. Куркынычларны киметү өчен эскроу счетыннан тыш акчалар исәп-хисапларны тәэмин итү өчен кирәк булганнан озаграк булмаска тиеш (кагыйдә буларак, ДДУ теркәлгән көннән берничә көннән артык түгел). Моннан җитди тайпылу, шулай ук аккредитив аша исәп-хисап килешүендә килешүнең сатып алучы мәнфәгатьләрендә төзелмәве һәм аның өчен өстәмә куркынычлар алып килү билгеләре булырга мөмкин.
________________________________________
(1) «Күпфатирлы йортларны һәм күчемсез мөлкәтнең башка объектларын өлешләп төзүдә катнашу һәм Россия Федерациясенең кайбер закон актларына үзгәрешләр кертү турында» 2004 елның 30 декабрендәге 214-ФЗ номерлы федераль закон (алга таба – 214-ФЗ номерлы федераль закон) һәм «Күпфатирлы йортларны һәм күчемсез мөлкәтнең башка объектларын өлешләп төзүдә катнашу һәм Россия Федерациясенең кайбер закон актларына үзгәрешләр кертү турында» федераль законга үзгәрешләр кертү хакында» 2018 елның 1 июлендәге 175-ФЗ номерлы федераль закон.
(2) «Россия Федерациясенең аерым закон актларына үзгәрешләр кертү турында» 2021 елның 11 июнендәге 192-ФЗ номерлы федераль закон.
(3) ДДУ буенча ипотека сегменты өчен – башлангыч кертем һәм ДДУ бәясе нисбәте.
(4) Макропруденциаль лимит, ул куркынычлы кредитларның күләмен чикли.
► https://www.cbr.ru/press/pr/?file=638448820151365927BANK_SECTOR.htm
Россия Банкының матбугат хезмәте