Рынок жилья терпит нелучшие времена
Как правило, летом рынок жилья переживает спад активности. В этом году многие риэлторы и вовсе бьют тревогу: рынок вторичного жилья переполнен - квартир на продажу много, покупателей почти нет. В чем причина и как эта ситуация влияет на цены?
Много лет в Челнах весь рынок жилья был исключительно вторичным - новые дома практически не строились. В обороте было лишь то, что построено давно. Когда наконец начали строить, цены на жилье взмыли до таких высот, что купить квартиру без ипотеки стало для многих нереально. Целевой кредит на покупку строящегося жилья банки не давали - нечего взять в залог. Плюс к этому череда громких историй с обманутыми дольщиками - все это делало вклад в новостройку слишком рискованным. Вот и сложилась ситуация, при которой жилье в старом доме в расчете на квадратный метр стоило значительно дороже, чем в новом, и квартиры на вторичном рынке пользовались высоким спросом. И вдруг ситуация изменилась.
- Я бы охарактеризовала сегодняшнюю ситуацию вторичном рынке как очень плохую, - говорит риэлтор агентства недвижимости «Единство» Оксана Чернышева. - Молодежь с появлением социальной ипотеки ориентирована на покупку нового жилья. Вторичное жилье стало менее востребованным. Был период, когда деньги в жилье в Челнах вкладывали альметьевцы, сегодня, напротив, они выставляют эти квартиры на продажу. Притока покупателей со стороны почти нет. В результате цены на вторичное жилье снижаются. К примеру, двухкомнатная квартира в 31-м комплексе стоит сейчас 1 млн. 680 тысяч рублей. Таких цен до этого года никогда не было. Год назад самая дешевая квартира в этом комплексе стоила 1 млн. 800 тысяч рублей. В 25-м комплексе двухкомнатную квартиру можно найти вообще за 1 млн. 300 тысяч рублей. В 62-м комплексе такая же квартира стоит 1 млн. 700 тысяч. Трехкомнатную квартиру начинают продавать с 2 млн. 400 тысяч рублей, и со временем вынуждены снижать до 2 млн. Цены на вторичном рынке упали как минимум на 10 процентов.
- Проблемы на вторичном рынке появились год назад, - вторит коллеге директор агентства «Автоград» Любовь Горячкина, - но особенно они обострились в этом году -спроса почти нет. Я работаю на рынке недвижимости 11 лет, и могу сказать, что такой ситуации никогда не было. Связываю это с тем, что платежеспособные челнинцы уже удовлетворили свою потребность в жилье. Из-за отсутствия спроса цены на вторичное жилье ведут себя непредсказуемо. По цене двухкомнатной квартиры можно купить и трехкомнатную. Если человек торопится продать жилье, он вынужден снижать цены.
Одной из главных причин падения платежеспособности горожан стали последствия мирового ипотечного кризиса. По словам заместителя руководителя исполкома Мунира Гайнуллова, объем выданных ипотечных кредитов в этом году по сравнению с прошлым снизился наполовину.
- Проценты по ипотеке в этом году выросли, к тому же многие банки установили более высокий первоначальный взнос - с 10 процентов он поднялся до 20-30 процентов. Накопить 300 - 600 тысяч рублей могут не все, - поясняет ситуацию директор агентства «Перспектива» Ольга Каменек. - На фоне быстрорастущих цен доходы горожан снижаются, это заметно -не только по рынку недвижимости, но и по другим отраслям. Я наблюдаю за многими предпринимателями - у многих снижение продаж и как следствие отсутствие налички. Это признаки общего кризиса экономики. Он продолжается уже второй год, но, как правило, за ним следует подъем. Думаю, если банки начнут активнее кредитовать покупку жилья, подъем там неизбежен.
Многие риэлторы и на фоне существующего кризиса отмечают высокий интерес горожан к рынку первичного жилья. Объясняется он просто: большинству челнинских домов сегодня по 30-40 лет, если учесть, что во многих из них десятилетиями не делался капитальный ремонт, проблемы старения налицо. Новостройки на их фоне выглядят безусловно привлекательнее. Беспокойство, что строят сейчас не так, потихоньку уходит. И хотя опасения стать обманутым дольщиком живы, появление все новых домов доказывает, что процент недобросовестных застройщиков снижается.
- Сейчас большая часть покупателей хочет приобрести жилье в новостройках. Новые дома предлагают иной уровень комфорта: более удобную планировку, подземный паркинг... К тому же новое жилье предполагает более желательное соседство - среди людей, способных купить квартиру, нет маргинальных личностей, пьяниц, - аргументируют интерес покупателей к новостройкам в агентстве «Закон».
Массированная застройка города и сложности с оформлением ипотеки привели к тому, что в городе наконец начали появляться квартиры в новых домах в свободной продаже. В прошлые годы, несмотря на очевидные риски для покупателей, все скупалось на этапе строительства. Кто-то усматривает в этом признаки кризиса. Другие отмечают, что такая ситуация приведет к тому, что со строительного рынка уйдут непрофессионалы, которые появились на волне высокой привлекательности этого бизнеса. Ситуацию с относительно свободной продажей жилья в новых квартирах можно скорее отнести к нормализации ситуации, которая в числе прочего способствует сдерживанию цен. Тем не менее стоимость жилья на первичном рынке растет, пусть и не такими темпами, как и прежде.
- За год цены на новые квартиры выросли в среднем на 9 тысяч рублей за квадратный метр, - поделились информацией в агентстве «Премьер». - Сейчас квартиры с черновой отделкой стоят 28-30 тысяч рублей за квадратный метр, с чистовой отделкой - 33-38 тысяч рублей. Подогревает цены не только рост цен на стройматериалы, но и то, что спрос от вторичного рынка переметнулся к первичному.
Риэлторы, работающие исключительно на рынке вторичного жилья, такой ситуацией несколько обеспокоены. Но их пессимизм не разделяет юрист агентства «Мегаполис» Артем Кириллов.
- Я бы не стал драматизировать ситуацию. Она обычная для июля - в это время всегда наблюдается сезонное снижение спада активности. Если говорить о ценах, то они просто становятся реальными. Челнинцы привыкли к тому, что, продав свою старую некомфортабельную квартиру по 40 с лишним тысяч рублей за квадратный метр, можно было купить большую по площади квартиру по 30 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня это не получается. Появилось доверие к первичному рынку, люди научились считать. Рынок становится цивилизованным. Если сравнить рынок жилья с автомобильным, можно провести такую аналогию. Представьте себе, что вы продаете старый автомобиль и на вырученные деньги, практически ничего не доплачивая, приобретаете новый, более комфортабельный. Согласитесь, ситуация абсурдная. На рынке жилья она до сих пор была как раз абсурдная, и сейчас приходит в норму. Кризисная ситуация была тогда, когда старые дома стоили дороже, сейчас рынок становится разумным.
Каковы же прогнозы риэлторов на ближайшее время?
— Думаю, в ближайшее время рынок будет развиваться стабильно без резкого скачка цен, - высказал свое мнение Артем Кириллов, - они не будут колебаться больше чем на 10 процентов в ту или иную сторону.
- Как правило, осенью на вторичном рынке бывает сезонное повышение цен, но в прошлом году его не было. Вряд ли оно произойдет и в этом году, - такое мнение высказали в другом агентстве. - Скорее всего, цены на вторичное жилье стабилизируются, а цены на первичное жилье будут плавно расти.
- Цены на первичном рынке безусловно будут расти, потому что дорожают стройматериалы, - согласна и Ольга Каменек. - В итоге цены на новые квартиры в расчете на квадратный метр окажутся выше, чем на старые.
По материалам www.s-nip.ru